“阴阳合同”起争议购房户持空白协议赢官司唐雪榕律师个人主页

开发商手持“阴阳合同”要求购房者支付违约金，结果被法院判决驳回诉请。唐雪榕律师提供以下的案例说明这一起阴阳合同的法律效力。

【案情介绍】
2010年3月6日，杨某购买一开发商开发的楼盘8号楼1单元401号房，交首付款66756元整。2010年6月12日，双方签订了商品房买卖合同，约定商品房单价为每平方米1438元，总金额人民币206756元……；买受人于2010年6月12日前付清首付款66756元，余款14万元作为公积金按揭贷款；该房验收合格后于2010年10月30日前交付使用……；出卖人交房逾期超过50日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天超至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……。同时，合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。”该合同在房地产管理局备案后，杨某公积金管理办公室办理贷款手续，于2010年10月15日贷出14万元。2010年11月，杨某到开发商处交余款14万元时，开发商说根据补充协议(附件四)，杨某交款不及时已逾期违约，应交纳违约金2万元。杨某拿出自己的购房合同，补充协议系空白，认为是开发商私自拟定的条款，自己根本不违约，不同意支付2万元违约金。随后杨某又多次交款，开发商均以同样理由拒收。杨某所认购的8号楼直到2011年1月完工，该幢楼房完工后开发商也未书面通知杨某办理房屋交付手续。无奈之下，杨某将开发商起诉至法院，要求开发商承担违约责任，继续履行合同。

【法院审判】
一审法院经审理认为，原、被告签订购房合同，双方应按合同约定履行自己的义务并享有权利。原告将首付款支付后，在合同未约定公积金款贷出后时交付被告的情况下，且在约定的交房时间过后而被告又未按期交房的情况下到被告处交款并无不妥，被告未在该幢房屋符合交付条件时及时通知原告办理房屋交接手续是违约行为，因此原告要求继续履行合同的理由成立，予以支持。该幢楼房延期至2011年1月完工，在该幢楼交工后被告仍不履行交付义务，已违反合同约定，被告应从2011年2月1日起按日向原告支付已付房价款66756元万分之二的违约金。被告辩称有补充协议，与事实不符，不予采信。遂判决：一、原告与被告继续履行商品房买卖合同，被告在判决生效之日起十日内向原告办理房屋交付手续并实际交付该房屋；原告在判决生效之日起十日内将剩余房款14万元支付给被告。二、被告自2011年2月1日起向原告支付已付房款66756元的日万分之二违约金到本判决指定履行期限之日止。
开发商不服一审判决，向市中级人民法院提起上诉。理由是：一审法院以杨某没有在附件四补充协议上签字为由，否认该附件四补充协议为涉案商品房买卖合同的内容，属认定事实根本错误。被上诉人没先行支付房款，上诉人未交房不构成违约。请求撤销原判，依法改判。
市中院二审经审理后维持一审判决。

【律师点评】
唐雪榕律师认为，根据《合同法》相关规定，依法成立的合同、自成立时生效。书面合同自双方当事人签字或盖章时成立。本案双方当事人协商签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有法律约束力。该合同第20条载明：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。”即补充协议也是合同的有效组成部分，也须“双方约定后签订。”开发商虽称双方有补充协议（附件四）并据此主张购房者未如约交付购房余款，逾期违约。但购房者所持《商品房买卖合同》补充协议（附件四）系空白，并无内容，也无双方签字盖章，故开发商辩称有补充协议，与事实不符。既然没有双方商订的有效补充协议存在，开发商以自己单方认可的补充协议的约定主张购房者违约解除合同，显然不能成立。
最后唐雪榕律师认为一审二审的判决是合法、正确的。

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